대법원판례속보

2023다226866 건물인도 (타) 상고기각[대법원 2023.12.14. 선고]

[주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’ 및 ‘주거용 임차’의 의미가 문제된 사건]

◇1. 주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’에 주식회사의 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람이 포함되는지 여부(소극),

  2. 법인이 체결한 주택임대차가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 주거용 임대차에 해당하기 위한 요건 및 그 요건 해당 여부의 판단 방법

◇ 이 사건 조항은 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원 의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등 록을 마쳤을 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록 을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고 있다. 그리고 주택임대차보 호법 제3조의2 제1항은 임차인의 범위에 ‘제3조 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다.’라 고 정하고 있으며, 주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신 요구 등에 관하여 정하고 있다.

이 사건 조항에 따라 법인인 임차인이 주택임대차보호법이 정한 임차인에 해당된다고 보려면, 임차인인 법인의 직원인 사람이 그 법인이 임차한 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 한다. 여기에서 말하는 ‘직원’은, 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 한다. 다만 위와 같은 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해 당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있다면 이로써 이 사건 조항 에서 정한 대항력을 갖추었다고 보아야 하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려하여 그 요건을 갖추었는지를 판단할 것은 아니다.

☞ 중소기업인 피고가 이 사건 아파트를 임대차보증금 2억 원, 차임 월 1,500만 원으로 정하여 임차한 후 당시 대표이사가 그곳에서 거주하면서 주민등록을 마쳤는데, 원고가 피고에 대하여 계약 갱신 거절 의사를 표시하면서 그 인도를 구하자 피고가 주택임대차 보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인임을 전제로 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권을 행사한 사안임

☞ 원심은, 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 정한 ‘직원’에 법인의 ‘대표이사 등 임원’은 포함된다고 하기 어렵고, 본점 소재지와 이 사건 아파트와의 거리, 차임액수, 당사자가 계약을 체결한 의도 및 이용상황 등에 비추어 볼 때 피고가 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인에 해당하지 않는다고 판단하였음

☞ 대법원은, 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 정한 ‘직원’에는 해당 법인이 주식회사 라면 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외된다고 보아야 하고, ‘주거용’인지를 판단할 때 업무관련성이나 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려할 것은 아니라는 법리를 설시하고, 피고가 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 판단한 원심의 결론을 수긍하여 상고를 기각